Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от преимущественного права покупки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Получение отказа от покупки от других собственников
Важный вопрос – обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.
Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.
Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.
Для регистрации отказа потребуется:
- Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
- Свидетельство о праве на долевой собственности.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение
В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…
Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…
Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Законодательством предусмотрена продажа своей доли квартиры любому покупателю, но при условии, что владельцы остальной части жилища не претендуют на её приобретение. При этом собственники должны письменно отказаться от своего права. Необходимо составить нотариальный отказ (такой документ исключит различные споры и разногласия). Статья 250 ГК РФ регулирует отношения в этой области.
Федеральный закон №122 от 15 июля 2016 г. обязал все сделки, связанные с продажей долей недвижимости, заверять нотариально.
Бывает так, что собственники находятся далеко или вообще их местоположение не известно. Поэтому 1 января 2017 года внесены некоторые изменения в законодательство, которое действует и в 2023 году. В нём говорится, что собственник, при желании продать долю жилища, может опубликовать это объявление в электронном виде на официальном сайте. Это сайт государственной организации, который регистрирует права на недвижимое имущество.
Собственник должен приложить к остальным документам письменное сообщение о таком способе уведомления других совладельцев.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
О наболевшем. отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты. – блоги риэлторов / циан
Я не буду писать тут о законах и юридических аспектах при продаже комнат или долей, а расскажу о риэлторских буднях, о свежих впечатлениях, связанных с получением от соседей отказа на право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.
Соседей трое, все вменяемые люди, но ни один из них не живет в этой квартире. Один живет в Ставрополе, позвонили, отправили по электронной почте извещение о продаже, без возражений пошел к нотариусу в своем городе, оформил отказ и нотариус оттуда через свою связь отправил данный документ московскому нотариусу, который нам благополучно его выдал.
Второй сосед сказал, что времени ходить к нотариусам нет, пришлите уведомление от нотариуса и продавайте через месяц. Что делать, так и сделали.
Третья соседка решил воспользоваться ситуацией и выдвинула условие – поменять кран на кухне, заменить бачок унитаза, после этого даст отказ.
Продавцу пришлось повозиться пару дней, привести сантехнику в свежее состояние, после чего подождав еще 10 дней, когда у соседки будет время, пошли к нотариусу.
В этой третьей комнате кроме этой соседки дольщиком числился её несовершеннолетний ребенок, она должна была дать отказ за себя и своего ребенка. Отправил все данные нотариусу, который рядом с её домом, чтобы заранее все подготовили, сказали что все подготовят и быстро оформят.
Каково же было мое удивление, когда нотариус дает читать заявление об отказе, в котором нет ни слова о ребенке. Нотариус заявляет, что без согласия органов опеки не заверит отказ родителя за ребенка.
Типа все сделки с недвижимостью, в которой проходят несовершеннолетние, должны быть одобрены службой опеки. Но где тут логика? Никто же не продает долю ребенка, а всего-навсего родитель заявляет, что нет желания покупать вторую квартиру. Причем тут опека? Что, опека даст денег на покупку? Или же видя любую рекламу о продаже недвижимости надо бегать в опеку и говорить, что я не буду сегодня покупать это для ребенка?
Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ – по телефону справок не даем, приходите в часы приема.
Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема.
Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки…
Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца.
Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает.
Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление…
Получили последнюю бумагу. Всего-навсего 5 месяцем понадобилось, чтобы подготовить отказы соседей для продажи комнаты…
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа.
Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
Направив остальным совладельцам уведомления о реализации доли и предложения ее выкупить, продавец может столкнуться с ситуацией, когда на продаваемое имущество начинают претендовать сразу несколько претендентов. В этой ситуации продавцу позволено выбрать любого покупателя на свое усмотрение. При этом разделить реализуемую долю на всех претендентов нельзя. Если согласие приобрести часть в квартире получено, на оформление дается месяц.
При составлении списка граждан, с которыми необходимо согласовывать сделку, исключаются лица, которые не имеют прав на квартиру, а относятся лишь к простым жильцам. Приоритетное право относится только к собственникам жилой недвижимости.
Процедура отклонения сводится к следующим действиям:
- Уведомление совладельцев о реализации доли.
- Принятие владельцами решения об отказе.
- Визит в нотариальную контору.
- Составление текста отказа.
- Передача его продавцу.
Это важно знать: Расчет аренды нежилого помещения: образец
К основным особенностям реализации внеочередного права на приобретение части в жилом имуществе есть некоторые особенности, а именно:
- нет необходимости в соблюдении такого условия, если доля подлежит не реализации, а обмену или дарению;
- если получено согласие на приобретение от нескольких соседей, то в качестве покупателя выбирается только один;
- условия реализации в пользу совладельцев не должны отличаться от условий, на которых сделка будет проводиться со сторонним приобретателем.
Кроме того, каждому совладельцу предоставляется три месяца на оспаривание уже совершенной сделки и перехода преимущественного права к нему.
Каков срок действия документа об отказе от первоочередного права покупки доли в квартире сособственниками жилья
С этим документом сделку купли-продажи с посторонним лицом Вам также зарегистрируют. Однако, от судебных тяжб оно Вас обезопасить не сможет. В случае предъявления одним из участников долевой собственности претензий в судебном порядке указанный конверт или свидетельство могут служить доказательством того, что Вами были приняты все меры по своевременному извещению о продаже доли.
Вы добросовестно исполнили свою обязанность, предусмотренную статьей 250 Гражданского кодекса РФ, в письменной форме уведомить остальных собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую Вам долю, с указанием цены и прочих условий продажи. Согласно указанной статье, если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то Вы имеет полное право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях или дороже.
Как получить отказ от соседей при продаже комнаты (доли в праве собственности на квартиру)
При личной передаче заявления физических или юридических лиц другим физическим или юридическим лицам нотариус берет у получателя расписку в получении им заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена на втором, остающемся у нотариуса экземпляре переданного заявления.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2020 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
Сроки принятия документов
Закон предоставляет 1 месяц с момента даты получения совладельцами документ от заявителя.
В случае отсутствия ответа от соседей коммунальной квартиры – отказ засчитывается автоматически, не нарушая закон. Поэтому собственник имеет право продать комнату любому желающему.
Для достоверности продавец может заверить в нотариальной конторе отказ других собственников и отсутствие ответа от них. В таком случае заявитель получит на руки свидетельство, подтверждающее акт. И он может не волноваться о судебных разбирательствах, ведь их не будет.
Для этого:
- От ксерокопируйте письма, отправленные всем соседям и предоставьте данные бумаги;
- Покажите сохраненные квитанции, которые докажут, что оповещение было направленно адресатам;
- Посетите нотариальную компанию, чтобы заверить документ.
Способы оформления отказанного документа:
- Самостоятельный вариант;
- Помощь нотариуса;
- Заказное письмо;
ВАЖНО! Каждый совладелец обязан предоставить ниже перечисленные документы для составления отказа от покупки комнаты в коммуналке:
- Внутренний паспорт;
- Выписка из ЕГРН.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
- Оформить уведомление о продаже, в котором указывается цена объекта. Желательно, чтобы извещение было нотариально заверено.
- Подготовить пакет необходимых для продажи документов.
- В том случае, когда у комнаты есть несколько собственников, необходимо получить от них разрешение на продажу. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом.
- Получить в паспортном столе справку, что в комнате никто не проживает; если же в квартире прописаны жильцы, необходимо их выписать.
- Отправить всем соседям уведомление о продаже.
- Оформить сделку с кем-то из соседей или с другим покупателем, если соседи отказались от приобретения имущества, что подтверждено нотариусом или же имеет другие доказательства, которые будут считаться таковыми в суде.
В одной квартире могут находиться как исключительно приватизированные комнаты, так и вперемешку с теми, что сдаются по договору социального найма. Продать можно только приватизированную комнату. Если объект не приватизирован, его можно только обменять, однако для этого существует особый договор, который составляется при согласии муниципалитетов, владеющих этим имуществом.
Сколько действует отказ соседей от покупки комнаты
250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке.
Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.
«Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»
, согласно которой нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением.
Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств.
Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления».Разница лишь в том, что в первых двух случаях если один из собственников